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《常州市住宅物业保修金管理暂行办法》政策解读
发布日期:2020-02-12  浏览次数:  字号:〖

为了规范物业保修金的收取、使用和管理,保障住宅物业在保修期内的维修和正常使用,维护业主的合法权益,根据《常州市住宅物业管理条例》和市政府2019年度规范性文件制定计划的要求,市住房和城乡建设局起草了《常州市住宅物业保修金管理暂行办法》(以下简称《办法》)。现将《办法》解读如下:

一、《办法》出台背景

《常州市住宅物业管理条例》于今年7月1日起正式实施,条例设立了物业保修金制度,并授权市人民政府制定物业保修金收取、使用和管理的具体办法。为贯彻落实《常州市住宅物业管理条例》精神,与上位法的要求保持一致,根据市政府的工作部署,市住房和城乡建设局牵头制定了《办法》,强化住宅物业保修金管理的合法性、可操作性。《办法》进一步明确了各方主体职责,细化了操作程序,对物业保修金的交存、使用、退还和日常监督管理等方面进行了规范,加强了建设单位的住宅质量要求和保修责任,增加了行政解决问题的途径,从源头上预防物业矛盾纠纷,进一步保障广大业主的合法权益。

二、《办法》制定依据

《办法》是依据《物业管理条例》《建设工程质量管理条例》《江苏省物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》等法律法规,参照其他城市做法并结合本市实际制定的。

三、主要内容解读

《办法》共分二十三条,包括物业保修金的交存、使用和退还、监督管理等内容。主要内容如下:

(一)物业保修金的使用范围。《办法》第二条规定:“物业保修金是指建设单位按照规定交存,用于物业保修期内建设单位不履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任时的专项维修经费。”物业保修金使用范围包括住宅专有部位和共用部位、共用设施设备的维修。通过建立保修金制度,可以有效解决建设单位在保修期内不履行保修责任、或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任情况的发生,充分保障业主的合法权益。

(二)物业保修金的交存范围和标准。《办法》第六条规定:“新建商品住宅、住宅小区内非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业,由建设单位在物业竣工验收备案后、交付使用备案前,按照建筑安装工程总造价百分之一的标准交存物业保修金。物业保修金不得纳入房屋建设成本。交存的具体办法由市物业管理主管部门制定。”根据《常州市住宅物业管理条例》的有关规定,明确了物业保修金的交存范围和标准,考虑到建筑安装工程总造价的物业差异性及市场变化因素,具体的标准测算和收取方式由市物业管理主管部门制定。

(三)物业保修金的交存期限。《办法》第七条规定:“物业保修金交存期限为五年,交存期从建设单位办理商品房交付使用备案通过之日起计算。分期开发建设、交付的,物业保修金交存期分别计算。” “保修期内出现的物业质量问题,物业保修金交存期满仍未修复的,物业保修金交存期延长至修复完成。”明确了交存时间、起始时间和延期时间,规范了后续操作。

(四)物业保修金使用申请程序。《办法》第十三条规定:“物业保修金交存期内,物业出现质量问题,建设单位不履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,业主、业主委员会(物业管理委员会)或者物业服务企业,可以持维修工程实施方案、工程预算书等材料,向物业所在地物业管理主管部门申请使用物业保修金。”第十四条规定:“物业所在地物业管理主管部门自收到物业保修金使用申请后五个工作日内,向建设单位函询相关情况。建设单位应当自收到征询函后十个工作日内,向物业所在地物业管理主管部门提供王牌娱乐,王牌棋牌app保修责任和范围的书面意见材料。”第十五条规定:“物业所在地物业管理主管部门经核查,对符合使用条件的,应当向申请人出具使用通知书,告知申请人使用保修金的有关事项,并同时告知建设单位。”明确了申请主体为业主、业主委员会(物业管理委员会)或者物业服务企业,保障了相关主体的权利;同时设置了函询告知程序,也充分保障了建设单位的合法权益。

(五)物业保修金使用异议处理程序。《办法》第十六条规定:“业主、业主委员会(物业管理委员会)或者物业服务企业以及建设单位,对保修范围、保修责任有异议,属于建设工程质量投诉范围的,可以依照建设工程质量投诉处理的相关规定进行处理;也可以共同委托专业机构进行鉴定。经投诉或专业鉴定,形成相关投诉处理意见或者鉴定意见的,申请时一并提交。”当建设单位与申请人对保修金使用情形有异议时,明确了属于建设工程质量投诉范围的,可以依照建设工程质量投诉处理的相关规定进行处理;也可以共同委托专业机构进行鉴定,从而把有争议的问题通过专业部门和专业机构的科学认定来有效解决,减少使用过程中的矛盾纠纷。

(六)引入专业化服务。《办法》第十八条规定:“物业管理主管部门应当加强物业保修金使用的监督管理。对使用物业保修金的项目,可以参照工程建设项目招投标、工程监理等有关规定实施。”通过积极引入第三方专业化机构,实行专业人做专业事,解决管理机构专业人员缺乏、资金安全、施工质量等问题,确保保修金使用规范、科学。

(七)保修金退还程序。《办法》第二十条规定:“物业保修金交存五年期限届满前三个月,建设单位可以向物业所在地物业管理主管部门办理保修金返还手续。物业管理主管部门收到返还申请后,应当在交存期满后五个工作日内,将物业保修金余额返还建设单位”。明确了保修金的所有权属于建设单位,同时明确了退还的时点。

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